פרסום מודעה חינם  ניהול מודעה

המדריך המקוצר לרכישת דירה (למגורים או להשקעה)

מאת עורכי הדין דרור שרמן וליאור לנדאו
 

לנושא הדיור ישנה חשיבות ציבורית עליונה, ומשכך עוסקים בו ללא הרף לא רק העיתונים הכלכליים אלא אף פסיקה ענפה של בתי המשפט וחוקים שונים פרי עטה של הכנסת. אלה מקפידים לפרוש הגנה מספקת על רוכשי הדירות, אשר לרוב רכישת דירה היא "עסקת חייהם", מבחינת היקפה הכלכלי.

כך מציין השופט (כתוארו אז) חשין בפרשת שוקר1:
"תופעה חברתית-כלכלית ידועה היא בישראל, שדיירים מבקשים להיות בעלים של דירותיהם, ומשאת-נפשם של דיירים בשכירות היא שיהפכו מהיותם שוכרים להיותם בעלים. רוב הרוכשים דירות משקיעים בקנייה את כל חסכונותיהם, ומוסיפים ונוטלים הם הלוואות לצורך הרכישה".

במהלך השנתיים האחרונות אנו עדים לשגשוג מפתיע בעוצמתו בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, ובעיקר בהיקף הדירות הנרכשות לצרכי השקעה: בשבע השנים האחרונות הוכפל מספר הנכסים הללו שנרכשו בישראל (כך עולה ממחקר עדכני של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר). נמצא כי רוב הרוכשים אינם בהכרח בעלי הון, אלא דווקא כאלו המשתייכים למעמד הבינוני.

כידוע, רכישת דירה מתבצעת בתהליך מורכב ולעיתים אף מסוכן. להלן נביא בפניכם סט הנחיות לרכישת דירה מוצלחת ובטוחה, למטרות השקעה, מגורים או מתנה:

משא ומתן

הדין קובע מספר חובות על צדדים לעסקה בתהליך המשא ומתן לקראת חתימת החוזה: סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מטיל חובה לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב". נקבע אף כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה". הכוונה בהוראות אלה היא בעיקר למצבים שבהם מוכר מנהל משא ומתן מקביל עם מספר רוכשים פוטנציאליים, מבלי שהוא מגלה זאת לרוכשים הפוטנציאליים הללו, או למצבים שבהם אחד הצדדים למשא ומתן משנה את דרישותיו באופן חד-צדדי, למרות שהפרטים כבר נדונו וסוכמו.

גם אם המשא ומתן מצוי בהליך מתקדם, ביצוע העסקה במקרקעין אינו מושלם עד שמתמלאות כל דרישותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: מסמך בכתב ורישום בפנקסי המקרקעין. נרחיב באשר לשני התנאים הללו:

  1. מסמך בכתב – הכוונה לחוזה שעליו חתומים כל המוכרים וכל הקונים. חוזה כולל הסכמת הצדדים על כל עקרונות היסוד של העסקה: זיהוי הצדדים והנכס נשוא העסקה, המחיר, תנאי התשלום וכו'.
  2. רישום בפנקסי המקרקעין – החוק מציין כי עסקה במקרקעין טעונה רישום במרשם המקרקעין. העסקה נגמרת רק במועד בו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הלוא היא "הטאבו".

כל עוד המשא ומתן לא הסתיים בחתימת חוזה בכתב כאמור, ובכפוף לכך שאיש מן הצדדים לא נהג בחוסר תום לב כלפי חברו, הרי שהם אינם מחוייבים משפטית האחד כלפי השני.

האם זכרון דברים מחייב?

על זכרון הדברים ניתן להשקיף משתי נקודות מבט: כשלב במשא ומתן שטרם השתכלל לכדי עסקה מחייבת משפטית, או כהסכם גמור ומחייב המהווה "הסכם מקדמי". כהסכם מקדמי נועד זכרון הדברים רק לסגור את העסקה ולקבוע את תנאיה העקריים אך נילווה לו מאוחר יותר הסכם מפורט בו מרחיבים הצדדים וקובעים בפירוט את תנאי העסקה השונים ואופן יישומה.

רבים סבורים כי חתימה על זכרון דברים נועדה רק "להראות רצינות", אך חשוב להבין כי לזכרון דברים עשוי להיות תוקף של חוזה ממש וככזה מחייב משפטית וניתן לאכיפה בבית המשפט. כאמור לעיל, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ועל כן גם סיכום פרטי התקשרות שאינו נושא את הכותרת "חוזה" או "זכרון דברים", אך כולל מספר פרטים מהותיים, יכול אף הוא להיחשב כחוזה מחייב.

2 מבחנים מצטברים לתוקפו של זכרון דברים:

  1. כוונת הצדדים, שעליה יש ללמוד מהנסיבות, מהתנהגות הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה ומתוכן המסמך עצמו.
  2. קיום הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים של העסקה (כמו הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס, המחיר ומועדי התשלום והמסירה). בהיעדר הסכמה כזו, לא נוצר קשר משפטי מחייב, אך משהוכחה כוונת הצדדים להתקשר בזכרון דברים בקשר משפטי מחייב, ניתן להשלים את הפרטים החסרים באמצעות הוראות השלמה מן החוק והחלטה שיפוטית על כך.

חשוב לדעת כי בעצם החתימה על זכרון הדברים מוגבל החותם ביכולתו להתמקח עם הצד השני על תנאי החוזה. בנוסף, ביטול זכרון הדברים עלול להערים קשיים, באם יהיה הצד השני מעוניין בהשלמת העסקה חרף אי-רצונו של הצד הראשון, ועלול הלה להיות מחויב בתשלום פיצויים בגין הפרת חוזה.

עם זאת, לעיתים צד מעוניין להבטיח את ביצוע העסקה בקווים הכלליים המוסכמים, ובעיקר מעוניין שהצד האחר לא יתחרט או ישנה את התנאים שכבר הסכים להם. לכן, איננו ממליצים באופן גורף להימנע מחתימה על זכרון דברים – כל אדם העומד בפני ביצוע עסקה שכזו ישקול את שיקוליו; אך אם בכל זאת החלטתם לחתום על זכרון דברים, עליכם לעשות זאת לאחר בחינה מעמיקה של כל היבטי העסקה שיפורטו להלן וסיכום התנאים העיקריים עם הצד השני.

שלב בסיסי וראשוני – בדיקת זכויותיו של המוכר

בדיקות במרשם הזכויות המשפטיות: בעלות, הערות אזהרה ושעבודים

השלב הראשון ואחד החשובים, אם לא החשוב מכל, הוא שלב בדיקת הזכויות: על הרוכש לוודא במאת האחוזים כי האדם שמציג עצמו כמוכר הדירה הוא אכן בעליה, וכי זכויותיו בנכס "נקיות", קרי ללא חובות, הערות אזהרה, משכנתאות ושעבודים ועיקולים למיניהם וגם ללא רישומים על צווי הריסה, הפקעה או חריגות בנייה.

כיצד מוודאים זאת? הדרך המקובלת היא הוצאת נסח טאבו מעודכן ומאושר ממרשם המקרקעין, או "גיליון אישור מצב זכויות" עדכני ממינהל מקרקעי ישראל (זאת במידה שהמוכר הוא חוכר של קרקע המצויה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל או קרן קיימת לישראל).

במידה שהדירה נרכשת מקבלן, יש לוודא את הפרטים הבאים: ראשית, כי הקבלן הוא בעל הזכויות בקרקע, או לחילופין כי כל הבעלים של הזכויות בקרקע חתמו על מסמכים המאפשרים לקבלן לבצע עסקאות בקרקע; שנית, יש לוודא כי הקבלן רשום אצל רשם הקבלנים או במשרד הבינוי והשיכון, וכי סיווגו מתאים לבניית בניין מגורים; ושלישית, מומלץ אף לוודא כי הפרויקט הוא ב"ליווי בנקאי סגור" לפי הוראותיו של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. המשמעות היא כי כל התקבולים שמשלמים הרוכשים משולמים ישירות לבנק המלווה, אשר מנפיק לקונה ערבות בנקאית כנגד כל תשלום. בכל מקרה, עליכם להבטיח כי זכויותיכם המוגנות בחוק מתממשות, ואתם מקבלים בטוחות מתאימות לכספים ששילמתם על חשבון הרכישה.

לאחר שווידאנו כי המוכר הוא בעלי המקרקעין, יש לוודא כי הזכויות ניתנות למכירה ללא כל מניעה: כלומר, כי זכויותיו של המוכר במקרקעין אינן מעוקלות או משועבדות וכי לא קיימות הערות שונות ומגבלות אחרות ביחס אליהן (כגון הערות אזהרה, צווי הריסה, זיקות הנאה ועוד). אומנם קיומם של הנ"ל אינו בהכרח מונע את ביצוע העסקה, אך העסקה הופכת למסובכת יותר, במובן זה שהתשלומים על חשבון התמורה ישולמו לצדדים השלישיים, וזאת על מנת לאפשר את העברת זכויותיו של המוכר לקונה כאשר הן "נקיות".

בדיקת הסטטוס התכנוני-הנדסי של המבנה

לאחר השלב של בדיקת הזכויות המשפטיות, מומלץ לבדוק את תיק הבניין של הנכס בעירייה (באגף מהנדס העיר) או בלשכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. באמצעות עיון ברישומים אלה ניתן לוודא כי לבניין אכן ניתן היתר בנייה וכי ניתנו לו "טופס 4" ותעודת גמר (זאת במידה שבנייתו כבר הסתיימה). בנוסף, יש לוודא כי אין בנמצא רישומים על צווי הריסה, הפקעה או חריגות בנייה. במקרים חריגים רצוי להסתייע במהנדס מוסמך, שישווה את מצבו הנוכחי של הנכס לתוכנית המצויה בגנזך העירייה ויוודא כי בנכס אין ליקויי בנייה/תכנון ומומים אחרים וכן לעיתים רצוי להסתייע בחוות דעת מומחה שיבצע "בדק בית" ויצביע על ליקויי בניה ו/או ליקויי תכנון.

רישום הערת אזהרה

על מנת למנוע ביצוע עסקה נוגדת, הכרחי שמיד לאחר חתימת ההסכם ירשום הקונה הערת אזהרה לטובתו בלשכת מרשם המקרקעין האזורית ("טאבו"). ההערה היא רישום של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה נוגדת במקרקעין. המטרה ברישום הערה שכזו היא למנוע מבעל הנכס למכור את הנכס פעם שנייה לאדם אחר ו/או לשעבד אותו לצד ג' באופן שיפגע בזכויות הקונה. ההערה מהווה "תמרור אזהרה" פומבי וגלוי לכל, ומבהירה כי ביום מסוים נעשתה עסקה שאינה מאפשרת ביצוע עסקה נוגדת. כלומר, הערת האזהרה היא "זכות שלילית חוסמת", התופסת גם לגבי אחרים שלא היו צד להתחייבות2.

נהוג להפקיד את התשלום הראשון על חשבון הדירה הנרכשת בנאמנות בידי עורך דין עד לרישום הערת האזהרה בטאבו המבטיחה ומגנה על הקונה מפני אפשרות שהמוכר יבצע עסקה נוגדת בנכס הנרכש.

נקודות מהותיות שחשוב לכלול בחוזי מכר

  1. זיהוי מדוייק של הנכס ( גוש, חלקה, תשריט זיהוי גבולות המגרש, כתובת, וכיוב').
  2. ציון מדויק של המחיר.
  3. לו"ז תשלומים, המותאם למועד המוסכם למסירת החזקה בנכס ולשחרור כספי הלוואת המשכנתא.
  4. הצהרת המוכר לגבי תקינות הדירה והעדר ליקויים הידועים לו.
  5. הצהרת המוכר לגבי היעדר חריגות בנייה בנכס.
  6. השארת סכום בנאמנות, בסוף העסקה, להבטחת פרעון כל המיסים ותשלומי החובה החלים על המוכר.
  7. קביעת פיצוי מוסכם לגבי איחור במסירת החזקה.
  8. קבלת מלוא האישורים הדרושים להעברת הזכויות, לרבות ייפויי כוח בלתי חוזרים של המוכרים.
  9. במקרה של רכישת דירה מקבלן, יש להקפיד כי הסכם הרכישה יכלול גם את הפרטים הבאים:
  10. מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסחו המעודכן והאחרון (לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008). במפרט הדירה יש לדאוג כי יצויינו כל אותם אביזרים וחומרים שהובטחו על-ידי המוכר / אנשי השיווק (נקודות חשמל נוספות, כלים סניטריים מיוחדים, סוג ריצוף, דוד שמש, מטבח מיוחד ועוד). מבחינה משפטית, הנוהג הוא כי ההצהרות שניתנו בעל-פה על-ידי אנשי המכירות או צוינו בפרוספקטים, לא יחייבו את המוכר אלא אם ייכללו במפורש בהסכם המכר או בנספחיו.
  11. מועד מסירת החזקה בדירה:
    1. עליכם לוודא כי בחוזה מוגדר מפורשות מהו תאריך המסירה, וכי הקבלן אינו שומר לעצמו את הזכות לדחות או להאריך את המועד כראות עיניו וללא פיצוי.
    2. דאגו להביא, טרם מועד ביצוע המסירה, איש מקצוע מוסמך מטעמכם אל הדירה, על מנת שיבדוק אותה, יוודא כי היא תואמת את המפרט הטכני שעליו חתמתם וינסה לאתר פגמים אשר אתם, כאנשים סבירים, אינכם יכולים לגלות ולאתר. ישנן חברות ביקורת מבנים המתמחות בכך.
    3. חתמו והחתימו את הקבלן על "פרוטוקול מסירה" – ביום קבלת החזקה סיירו בדירה עם נציג הקבלן ועם בעל מקצוע מטעמכם, בדקו את כל המערכות בדירה, העלו על הכתב את כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן את האופן בו יש לתקנם ומועדי תיקונם, ודאגו כי נציג הקבלן יחתום על הפרוטוקול וכי בידיכם יישאר העתק ממנו.
  12. עליכם לקבוע ולהגדיר מראש את מחירון השינויים, לכל אותם שינויים אשר תבקשו להכניס בדירה, וכן את הזיכוי אשר תקבלו בגין כל פריט אשר תרכשו בעצמכם. מאחר שהקבלנים נוטים לקבוע בחוזים כי כל שינוי ידחה את מועד המסירה, יש לקבוע מראש, בחתימת מנהל העבודה ובחתימתכם, מהו פרק הדחייה הכרוך בכל בקשת שינוי או תוספת שלכם, וזאת על מנת שתוכלו להבטיח את זכויותיכם בעתיד.
  13. בטוחות לכספכם – פרשת "חפציבה" העלתה את חשיבות נקודה זו במלוא עוצמתה, וראוי כמובן לשים דגש מיוחד על כך, בעזרתו של עורך הדין שילווה אתכם בעסקה.
  14. החזירו למוכר את הערבויות הבנקאיות שמסר לכם רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובתכם וקבלת מכתב החרגה מתאים מהבנק של המוכר, לפיו המשכנתא החלה על מקרקעי הפרויקט לא תחול על הדירה שרכשתם.
  15. רישום הבניין כבית משותף ורישום זכויותיכם בטאבו – עליכם לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין תאריך, אשר עד אליו יחויב הקבלן להשלים את רישום הבעלות בדירה על שמכם.

כמו כן, יש להקפיד על חתימת המוכרים והרוכשים על טופס דיווח על עסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (מש"ח) והגשתו בתוך המועד הקבוע בחוק.

עסקת מקרקעין מכל סוג, לרבות עסקה של רכישת דירה, בין מקבלן ובין מיד שניה, היא עסקה מורכבת ורבת היבטים שיש לתת עליהם את הדעת ( היבטי חוק ומשפט, מיסוי, שמאות וכיוב' ). לפיכך ולאור העבודה כי לרוב סכום העסקה הוא סכום כספי משמעותי הרי שמומלץ ביותר להסתייע בעסקה זו בעורך דין הבקיא בייצוג וייעוץ בעסקאות נדל"ן. עו"ד זה ילווה אותכם ויעניק לכם ייעוץ משפטי לאורך שלבי המשא ומתן ועד לחתימת ההסכם ומסירת הדיווח לרשויות המס והשלמת העסקה ברישומה במירשם המקרקעין.


1 ע"א 3190/99, שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ.
2 ע"א 205/83, סעידה חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח'.


המאמר "המדריך המקוצר לרכישת דירה" נכתב ע"י עורכי הדין דרור שרמן וליאור לנדאו, ממשרד שרמן לנדאו את עברי. התכנים הכלולים במאמר זה באים כשירות לציבור ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם כמידע ממצה.

 
 
© כל הזכויות שמורות ל - BipBip.co.il - לוח מודעות חינם המחבר בין קונים ומוכרים ומציע מגוון עשיר של לוחות מודעות : דירות להשכרה, דירות למכירה, דרושים, רכב, יד שניה, בעלי מקצוע, חיות מחמד